高昂的住房成本对数百万美国人来说是一个严重的痛点，许多人因创纪录的房价而被挡在房地产市场之外，还有一些人则被不断上涨的租金所困扰。在周二的副总统辩论中，参议员万斯(JD Vance)指出了他认为造成负担能力危机的一个主要原因:移民。
万斯在与民主党竞争对手、副总统哈里斯的竞选伙伴、明尼苏达州州长沃尔兹的辩论中说:“由于我们引进了数以百万计的非法移民来与美国人争夺稀缺的住房，你们的住房已经完全买不起了。”
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具体来说，万斯指出，“我们很高兴在辩论后分享美联储的一项研究，”他声称，该研究“真正深入探讨了移民水平上升，尤其是非法移民与房价上涨之间的联系。”
周三，万斯在社交媒体上发布了一些研究和演讲来支持他的说法，尽管美联储的“研究”实际上是一名美联储官员准备好的简短演讲，他指出，“新移民涌入某些地理区域可能会导致租金上涨的压力。”
一个问题，从大海到闪亮的大海
虽然这远不是将移民与房价上涨联系起来的严谨分析，但许多研究房地产市场的经济学家表示，推动房价上涨的因素是结构性的，比如2007-09年大衰退后的建筑业低迷导致了严重的住房短缺。相比之下，移民在推高房地产价格方面的作用就不那么明显了。
然而，显而易见的是，自2020年1月(就在大流行之前)以来，房价飙升了53%，将许多潜在的购房者赶出了市场。而在同一时期，房租飙升了25%，一半的租房者现在被定义为“成本负担”。哈佛大学住房研究联合中心(Harvard Joint Center for housing Studies)的数据显示，这意味着租房者将收入的30%以上用于住房的比例达到了创纪录的水平。
“许多人认为，负担能力危机仅限于大城市，但在过去几年里，情况确实发生了变化——全国各地的人都在经历负担能力问题，”国家住房法项目执行主任沙姆斯·罗勒(Shamus Roller)告诉CBS MoneyWatch。该项目是一个经济适用房的倡导组织。“它正在推动全国许多人感受到的经济焦虑。”
是什么推高了房价?
房价暴涨的主要原因是房地产市场的大问题。最大的因素是:在2007年美国房地产市场崩盘以及随后的全球金融危机之后的10年里，长期缺乏新建筑。
Zillow首席经济学家Skylar Olsen在给CBS MoneyWatch的一封电子邮件中说:“住房短缺是我们负担能力危机的根本原因。”“一个简单的事实是，这个国家没有足够的住房。这使得住房成本超过了普通家庭的支付能力。”
与此同时，千禧一代已经到了购买第一套住房的黄金年龄，这推高了住房需求。然而，婴儿潮一代大部分仍住在自己的房子里，加剧了供应紧张。一位经济学家甚至将负担能力危机归咎于婴儿潮一代，因为这一代人正在离婚，但仍在创造新的家庭，这加剧了与千禧一代和更年轻的美国人对房地产的竞争。
奥尔森说，在疫情期间，抵押贷款利率降至创纪录的低点，许多美国人转向远程工作，这也“引发了购房狂潮”，进一步限制了供应，推高了房价。
她说:“疫情期间房地产繁荣期间的价格飙升是由于与移民关系不大的趋势的共同作用，包括超低抵押贷款利率，这使得许多人更能负担得起购买第一套住房。”
尽管如此，仍有一些证据表明，移民人数的增加会推高租房成本，尽管幅度很小。例如，2017年的一项研究发现，由于移民，一个城市的人口每增加1%，租金价格就会上涨0.8%——这是一个肯定的上涨，但幅度很小。
能降低房价的最大因素是什么?
专家表示，对于购房者和租房者来说，应对房价飙升的最佳单一补救措施是增加该国的可用房产供应。这意味着更多的建设，而在许多城市和地区，由于法规加大了新建住宅和公寓楼的难度，建设受到了阻碍。
根据Zillow的数据，截至2022年，美国待售房屋的缺口为450万套，高于前一年的430万套。
奥尔森说:“推动鼓励和允许更多建设的政策至关重要。”“需要一种综合的方法，包括简化流程，降低初始成本，并使更多不同类型的房屋更容易建造。”
国家住房法项目的罗尔说，正如特朗普竞选团队所提议的那样，驱逐数百万移民实际上可能会加剧住房短缺。这是因为建筑业中大约三分之一的工人是移民，因此驱逐数百万移民可能会给建筑商带来重大阻力。
在副总统辩论中，万斯还提到了川普竞选团队提出的在一些联邦土地上建造新住宅的建议，这也是拜登政府支持的一个想法。但罗尔表示，这样的计划引发了严重的问题，尤其是这些土地的地理位置以及开发究竟将如何进行。
“显然，当你考虑将联邦土地用于住房时，细节真的很重要，而我们没有任何细节，”罗尔告诉CBS MoneyWatch。这可能是“洛杉矶的一个停车场被重新开发，而不是让人们在黄石国家公园开发。”
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